1、“国十条”出台后北京首例退房案情分析

2011年4月11日，买房人张先生与卖房人周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，购买北京市朝阳区京通苑3号楼3单元302室。双方约定成交总价为149.5万元，其中70.5万元由张先生自行筹集并于2011年4月30日前支付，余款79万元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生向卖家周先生支付了购房定金3万元。4月17日，国务院公布了被称为“新国十条”的楼市调控新政，对于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。按规定，张先生所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款，该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。张先生根据合同第十条关于“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的约定，向卖家提出解除合同、退还定金，但是，卖家拒不同意。因此，张先生将卖家诉至北京市朝阳法院，要求全额退还购房定金3万元。

对于该案件中，“国十条”是否为不可抗力，各方均有不同观点。原告方认为，“国十条”颁布后，他无法取得第三套房的贷款，这种情况符合合同第十条约定的“不可抗力”。而被告认为：首先，该合同是有效合同，政府部门出台的政策调控不属于不可抗力。第二，国务院发布的楼市新政对贷款政策调整没有约定具体情形，该条款不具有执行力，楼市新政没有导致双方必须解除合同。

对此，某律师事务所高律师认为，受楼市新政影响，买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的，应该全额退回定金。这种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，当属不可抗力。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。但是，如果合同中有“如买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足”等特别约定，则以合同约定为准。而，某律师事务所的蔡律师则认为，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性。合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

2、西安限购退房纠纷案例分析

随着我国社会经济整体水平的不断提高，我国各地区房价飞速上涨，房价的过快上涨，不仅大大增加了购房者的经济压力，而且还不利于社会和谐稳定发展。为遏制房价过快上涨，各地区相继颁布限购令（购房人在本市仅能够新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，若被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证），限购令的出台，使得相当一部分购房者失去购房资格或者不能取得银行贷款而无法履行合同并由此引发大量纠纷。这里以西安为例，针对于限购退房纠纷案问题做出进一步分析。

（1）基本案情

杜某陕西省黄龙县村民，高某西安市村民。2011年1月23日，杜某准备购买高某的一套商品房，在二人的协商下，最终二人达成购房协议，并签订《房屋买卖合同》，之后，杜某向高某支付一万元诚意金。根据所签署《房屋买卖合同》之协定：杜某按揭付款支付高某房款，并要求在2011年1月24日前，杜某必须向高某支付十万元作为购房定金，其余房款待买卖完成后，由贷款银行直接拨入高某的银行账户，1月24日，下午高某和杜某均严格按照《房屋买卖合同》履行各项行为，至2011年2月25日，西安人民政府正式实施《关于落实住房限购政策的有关问题的通知》，由于杜某不是西安市户籍，属于限购对象，将无法正常办理按揭手续，此政策的实施，使得杜某和高某必须终止买卖关系，无奈之下，杜某只要向高某解除《房屋买卖合同》，并要求高某尽数退还所支付的一元诚意金和十元购房定金，而高某以合同在限购前签订为由，认为是杜某违背约定，拒绝退还购房款，以此，二人发生退房纠纷。

（2）法律分析

我国现行社会中针对于政府宏观调控政策问题具有两种观点，包括情事变更和不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况；情事变更是指合同履行期间，一旦受到国家相关政策的影响并给一方当事人造成显失公平的结果，法律将赋予当事人变更或解除合同而免除违约责任的权利。

①    限购令无法预见

新国八条通知明确提出：“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列示、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，必须在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。”据有效研究调查显示，就中国大中城市来说，截止2月24日，仍有近70%的城市未能够全面落实“新国八条”。由于不同的城市之间有着不同的经济发展水平，再加上，现行西安市已是国家科技研发中心、区域性金融中心、区域性商贸物流会展中心以及国际一流旅游目的地，因此，未来的时间里，西安市房地产建设将大大加快，城市人口将大大增加，以至于购房者根本无法准确预见政府何时出台限购令。

②    限购令的内容无法预见

“新国八条”规定：“对于现已采取住房限购措施的城市，凡不符合国家相关政策的应予以及时的修正与完善，之后，不断加强对购房人资格的审核工作，切实将政策落实到位。”通过调查和研究相关文献可知，一直以来，西安均未采取任何住房限购措施，因此，使得西安限购令内容灵活性较大，最后导致其内容无法预见。

③    “限购令”无法克服

“限购令”由国家政府部门颁布，隶属于政府政策行为，当“限购令”正式实施之后，势必将影响到房地产企业的各项业务的正常开展。由于限购令一定程度上限制了购房者的购买资格，使得购房者无法顺利从银行贷款，从而，不能够继续履行合同，这是我国现行“限购令”存在的最大弊端。

（3）仲裁结果

受“限购令”的影响，使得杜某和高某的《房屋买卖合同》无法继续履行，基于“限购令”使得杜某显失公平，在政府部门的调解下，与高某达成一致意见：一是解除双方于2011年1月23日签订的《房屋买卖合同》；二是高某必须在15日之内归还杜某的一万元诚意金和十万元购房预付金。